每每茶余饭后漫步清河畔或百荷香堤，都感觉池州这个城市好美，临江伴湖，四处公园环抱，真是江南灵秀之地。居久了就越发喜欢这个江南小城，择一城爱一人过一生，或许说的就是池州，这也许就是很多人的梦想。正如一朋友所说，池州什么都好就是消费太高，房价太高。说起池州房价，着实令人刮目相看，年随着全国三四线市场的爆发，池州主城区价格从年初的-元/平米迅速攀升至-元/平米，二手房更是达到-元/平米，涨价幅度高达元/平米多，接近翻倍。如此速度史无前例，可是这高增长的速度背后，居民收入增加并没有这个幅度，街头巷尾讨论的都是高房价以及高房价带来的生活压力和实体经济活力的下滑。

进入年后，这股热潮有继续升温的迹象，随着利率上调和三四线调控范围的继续扩大，似乎我们看到了市场稳定的希望，但市场上仍然一片火热，各地土拍一片火红，高房价楼盘比比皆是，甚至有些楼盘买房还要找关系，甚至有些人说池州房价今年要涨到元/平米，许多朋友都很犹豫到底现在要不在池州买房？不买怕涨，买了怕站在了高位上，后期没多少溢价。今天我们就借年一季度的数据来看看楼市到底情况如何，池州房价真的今年能涨到吗，到底现在该不该买？

一季度全国楼市走势

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年第一季度全国房地产开发投资亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

第一季度，房地产开发企业房屋施工面积万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积万平方米，增长12.2%。房屋竣工面积万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积万平方米，下降14.0%。

房地产开发企业土地购置面积万平方米，同比增长0.5%，1-2月份为下降1.2%；土地成交价款亿元，增长20.3%，增速提高20.3个百分点。

从商品房销售和待售情况来看，第一季度全国商品房销售面积万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长2.5%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。其中，住宅销售额增长11.4%，办公楼销售额下降8.2%，商业营业用房销售额增长7.9%。

3月末，商品房待售面积万平方米，比2月末减少万平方米。其中，住宅待售面积减少万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积减少万平方米。

3月份最新房地产开发景气指数为.50，比2月份回落0.16点。

个人观点：从一季度全国数据来看，房地产市场增长速度正趋缓，部分地区库存量有所下降，三四线受调控政策影响较小城市价格仍有上升趋势。商品房待售面积万平方米，库存43个月新低。而且看趋势，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

从全国房地产数据看，投资刷38个月最高记录，销售放缓，库存43个月新低！累计公布一季度销售业绩的企业合计30家，这30家销售金额达到了亿，同比上涨幅度高达33%。销售面积合计万平米，同比上涨了28%。

从3月以来来，全国超过20个城市再启房地产调控：合计发布房地产调控政策内容达到了26条。叠加1-2月份的超过50次调控，年内前3个月，全国主要城市发布房地产调控已经超过76次。从政策内容看，最典型的本轮调控政策是热点城市购房出现刚需优先摇号选择限价房，三四线城市加入限售。近期大连与沈阳的限购政策出台，也说明调控政策也会全国性覆盖到热点城市。

数据上看成交金额上涨幅度明显超过成交面积上涨，主要原因是价格的上行。虽然调控的核心热点城市出现了价格涨幅放缓，部分城市价格出现同比轻微下行，调控政策效果显现。但从全国看，目前的房价整体依然处于上涨过程中。从全国热点城市看，一二线市场在调控下，出现了明显的平稳下行，特别是一线城市。西安等部分二线城市最近市场相对活跃。

1、整体看，房地产市场在年依然活跃，虽然调控的一二线城市相对平稳，但从全国看，支撑市场的三四线依然成交高位。

2、年初的需求依然集中，特别是从全国看，自住需求依然比例很高，从未来趋势看，年涨幅逐渐平稳，但预计房地产市场依然会维持长时间的高位。

3、年房企整体依然求大，开门红也代表了年房企对规模的竞争。土地购置虽有下降趋势，但价格却出现上升，说明土地市场依旧在高位，拿地储备资源就是扩大规模，规模对于年房企来说，意味着更容易融资，所以预计房企将在年更加看中规模。

年房地产市场分化依然是最主要特点，一线市场预计将持续平稳，而二三四线城市将运行在高位，受中美贸易持交战、中国经济转型的阵痛期以及中国新形势下货币政策的不确定性影响，未来房价及市场走势仍有很多不确定性。

一季度池州楼市走势

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年第一季度(年1月1日—年3月31日)池州市主城区商品房成交套，成交面积33.14万平米，成交金额约.03万元，成交均价为.5元/平米。

存量房成交套，成交面积22.3万平米，成交金额约.6万元，成交均价为.91元/平米。（因存量房买卖存在多种合同版本，本成交均价不能作为楼市对价格判断标准。）

个人观点：年全年池州主城区新房成交万平米，存量房成交71万平米，存量房占总成交比为37.76%，年一季度占比为40.22%。这一数据说明随着新房库存的减少，特别是主城区新房房源供应较少，存量房将会扩大占比的比列。因为新房房源大多集中在新区，主城区少，相对于配套和学区等因素，更多首次置业的刚需可能回考虑选购主城区存量房，特别是学区房。同时存量房占比的增加也说明改善需求迎来了新的机会，很多都是卖出旧房置换改善。未来楼市将逐渐进入刚改和改善时代。考虑到存量房签约和过户存在多种合同版本，所以备案的均价不能作为市场参考依据，池州存量房从年至今一直都是领涨整个房地产市场。

年一季度池州市主城区新建商品房成交量套，同比年第一季度(套)减少套，下跌幅度为18.29%;总成交金额.03万元，同比年第一季度(.22万元)增加.81万元，涨幅为10.52%;总成交金额面积33.14万平米，同比年第一季度(42.57平米)减少9.43万平米，跌幅为22.15%。在商品房成交均价方面，年第一季度商品房成交均价为元/平米，同比年第一季度(元/平米)上涨元/平米。

个人观点：池州今年和去年第一季度对比成交量虽然有所下滑，但成交金额却上升，说明房价涨了，而且这房价的涨幅超过了50%。主要原因是年的第一季度正是去年全国暴涨的前期，年第一季度，池州房地产市场基本处于上升的“起步阶段”，从年的低迷期受购房补贴政策的影响正在复苏期，池州房价相对不高，加之年年底各楼盘的为回款而增加的优惠政策，所以整体成交均价不高。而随着一二线限购后需求的外溢、棚改政策的爆发及去库存的导向政策，年3月份开始后池州房地产市场逐渐回暖，在年中期后迎来暴涨，至年年底时，池州楼市已十分火热，房价也达到一个新高度，加之年一季度为返乡购房高峰期，经过大半年的火爆，均价涨幅达到50%也是不足为奇了。

年第一季度池州市主城区商品房成交量同比年第一季度下跌18.29%。一方面，政府为促进商品房库存去化、帮助市场回暖，采取了连续两年(年6月1日-年5月31日)的“购房补贴”激励政策。在此刺激之下，销量逐渐上升，库存得以有效去化，同时也造成了房源紧张，供需不平衡。受近几年池州土地市场供应短缺影响，更加剧了新房房源紧张，房价飙涨。另一方面，在购房补贴政策到期前，很多需求为赶上补贴政策，同时年房价的暴涨，很多买涨不买跌的心理共同作用，许多需求在年得以提前释放。年一季度购房者会有所减少，同时高房价和政府的长效机制出台后，也带来部分观望客户，受利率的持续上浮和金融政策的收紧影响，很多购买者要么高房价“买不起”或是房源紧张“买不到”或是观望“等跌”再看看的情况，这样年第一季度成交量并不十分突出。但从宏观上面来看，说明市场是可能在降温，未来房地产市场将逐渐趋稳，投资购房者将可能减少。

从前十名上榜楼盘成交套数来看，志城江山郡占据榜首，销售套数为套，与年同期的TOP1楼盘成交下跌近一半(年一季度成交TOP1：绿洲桂花城成交套)，也侧面反应了同比成交量下跌的事实，随着主城区的价格接近是高新区开发区的2倍，就会产生刚需的外溢性，这对开发区和高新区项目是利好，这可能也是江山郡成交量较高的原因之一。

个人观点：从上榜楼盘所属区域来看，贵池区楼盘有6个，站前区楼盘有3个，唯一一个东部新城区楼盘确实占据了TOP1的位置。前三甲也是三个区域各占一个，但贵池区的却是铜冠三江明珠——在售主要为70年产权的公寓产品。而太平鸟西湖家园可以算是平天湖站前区最热的楼盘的代表，首开摇号售罄，当场推出第二批次产品，基本预选完毕。志城江山郡则是凭借高频率加推次数及高性价比快速去化，销量十分可观。这也说明了低价楼盘市场受追捧度较高。

第一季度成交量同比下降，但销售额上升，说明市场价格仍在走高，目前受中美贸易战影响及金融政策走向不确定性等因素，未来市场走势短期内仍在高位运行，但趋缓的趋势已很明显。房企可抓紧时间调整产品转型和去化。池州受土地供应影响，供应量明显不足，目前库存仅够支撑4.1个月，主城区新盘较少，所以存量房成交价格有局部上升趋势，存量房成交量在第一季度已逐渐接近新房，但同比上一季度成交量已有所下降。受土地市场供应不足影响，池州房地产市场未来供求关系短期内仍趋紧张，池州将面临补库存难题。

池州现在该不该买房

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针对很多人提到的年底房价突破元/平米，我觉的未免有点草率。目前三四线城市虽在高位运行，但涨幅已趋稳，重多品牌房企重仓三四线，土地储备资源之战，规模之战已然布局。但后市受金融政策影响及政府调控的长效政策影响，房价不可能短期内出现较大涨幅，这是政府也不愿意看到的。受国际贸易战等影响，扩大内需是势在必行，但不可能重走全部依赖房地产带动的老路，不过房地产目前依然是经济的支柱，转型需要时间。

对于想在池州置业的朋友来说，如果你是首套，那你出手越快越好，先上车，不上车你口袋的收入和储蓄永远跑不过房价；如果你是二套，是改善，那你看到合适的盘也得狠心下手，当然优先选择品牌房企的产品，毕竟未来房地产就竞争是品牌之争，品牌房企的品质及服务是有一定的保障；最后如果你想投资，长远看四五线（除一二线卫星城市外）人口规模及净流入毕竟有限，建议投资强二三线城市，日前西安、沈阳、合肥均出台了人才战略，吸引人才和人口落户，加大城市竞争力。

池州是座宜居的城市，但现如今的房价收入比已达9.5（按平均单套总房款80万元/平均每户家庭年收入8.4万元参考计算），超出警戒线很多（通常合理比值为5-6），居民置业后用于消费的资金就很少，城市经济缺少活力。如果想要长期稳定发展，房地产市场必须稳步健康发展，供求关系需要平衡，政府应加大土地供应速度，适当补充库存，同时应督促拿地后房企加快上市速度避免惜售，从而缓解高房价带来的负面影响，让池州人民都能安居乐业。

来源：池州房地产信息中心

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