调控一年，合肥暴涨元/㎡

9大动力支撑，房价还要涨！

年初买主城，年末只能买边缘！

楼市最大危险：一直在等！

一、调控一年

合肥房价上涨元/㎡！

年10月的合肥出台楼市最严调控，几乎一大部分人都认为年是抄底两良机。一转眼，年已经结束，房价降入谷底了吗？答案是否定的。

根据安居客数据统计，年1月合肥新房均价元/㎡，12月新房均价元/㎡，一年之内新房均价上涨元/㎡。

一直被传要崩盘的滨湖，年1月新房均价元/㎡，12月新房均价元/㎡，一年之内新房均价上涨元/㎡。

再看被称作合肥房价洼地的新站，年1月新房均价元/㎡，12月新房均价元/㎡，一年之内新房均价上涨元/㎡。

只想说，房价走势对于想买房的人来说，并不是十分友好。

如果仅仅说房价数据上涨不够具体，下面我们可以来看看合肥房价上涨到底改变了什么。

目前合肥市区1.5万/㎡以下的楼盘一共只有28个，一部分不是关系户买不到，一部分要收上十万号头费，还有一部分要求全款优先，以及一部分绑定装修。

拿1.5万/㎡来算，一套㎡的房子，首付3成45万，商贷30年，利率1.1倍，月供元。（想必对于刚需来说哪怕凑足了45万，月供恐怕都难以支撑。）

万元盘说卖光就卖光，假设你年初手头存了40万想买房，显然现在的选择已经不多，而且基本只能放眼合肥市区边缘板块。

二、9大动力支撑

合肥房价还要涨！

等着年抄底的，结果被坑了，房价呼啦啦涨了。同样，想抄底，恐怕也没那么容易，因为合肥年房价上涨仍然是大趋势。

限价突破，遍地都是2万＋

年房价要涨的首要原因是合肥限价目前已经被突破，肥东1.7万/㎡、高新2万/㎡、骆岗2.1万/㎡！

据统计，年将有超30个2万/㎡＋楼盘。万元盘清盘，2万/㎡＋高价盘全出山，合肥房价想不涨太难。

低价盘售空限签放开

年11月合肥房价备案均价相比10月上涨明显，主要原因为限签放开，大量高价盘得以备案。

目前，合肥还堆积了十分多高价盘未备案，但是低价盘数量明显已经跟不上了。年据说合肥要用上“回迁房备案”这样的大招，来保持总体房价平稳。

但是！回迁房拉低均价对于合肥人来说是自欺欺人，因为买房人会切实感受到房价攀升，无处选择。

高价卖地，合肥再无低价房！

合肥明年会推出万元盘吗？概率极小，因为合肥根本不愿意低价卖地。

12月28日土拍现场，肥西-18号地块，合肥城建最高楼面价报到元/㎡却遭遇“未达底价流拍”。这么一块边缘地块，接近5千/㎡的地价都兜不住。这意味着，未来紫蓬这块房价都将是万元起步，何况是市区地呢？

限购松绑是大趋势

目前，全国二线城市全在疯狂抢人，南京、武汉、长沙、郑州、济南等多个城市都在抢人。

所谓的抢人政策，不过是花式放松限购，据预测，未来会有更多的二线城市加入，合肥首当其冲。所以年，外地购买力的加入会促进合肥楼市回暖，打折、降价这些都将会被开发商逐渐取消。

三四线持续去库存垒实合肥房价

近期住建部提出：“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，意味着三四线城市城市仍然允许、甚至支持投资性需求。这些城市楼市政策很难收紧，甚至还会有所放松，也必然会带来房价上涨。

安徽近期三四线房价根本拦不住，阜阳市碧桂园·颍州府最高备案价达到了2.1万/㎡！芜湖、马鞍山、六安、安庆、蚌埠、滁州、淮北、铜陵、黄山、宿州、池州、亳州等安徽14城全部突破万元大关！

年的安徽三四线城市，房价暴涨、千人抢房已经成为常态，与年的合肥楼市相比，可谓有过之无不及。三四线的房价，也间接压实了合肥房价！

地铁红利

地铁是带动房价的重要因素，合肥目前已经开通1号线与2号线，初步形成地铁交通网。

地铁不仅仅使纯新盘多了一个卖高价的理由，也让二手房价值更高，双向推动之下，伴随着未来合肥地铁网的成熟和完善，合肥大部分房子都会升值，新房房价更加难降。

二手房抗跌性强

合肥二手房这一年都在跌，但是真正下跌了多少呢？从1月到12月，均价下跌元/㎡。

合肥二手房价相比其他一二线城市，抗跌性较强，一线城市基本已经初心断崖式下跌。可以说，这元/㎡的跌幅很大一部分原因是由于卖家心理预期下降，因为新房成交的下降，让一些投资性卖家开始紧张，最终自主降价。

千万人口推动购房需求

年末，合肥市常住人口.9万人；年末，合肥市常住人口.2万人。4年间，合肥常住人口净流入29.7万人。到年，安徽省将把合肥率先培育成市区常住人口超过万的特大城市。

此外，合肥强势迈入长三角世界级城市群，跻身长三角区域副中心城市，定位I型大城市，未来人口超0万！

这些人来合肥之后，面临的最核心的问题就是买房。如此巨大的买房需求，房地产很自然地变成卖方市场。

摩根大通近期也指出，预计明年楼市将放缓，全国销售量下降6%，但由于城市人口增长、加上库存下降的支撑，平均售价将上升8%。

摩根大通集团总部在美国纽约，总资产2.5万亿美元，总存款高达1.5万亿美元，占美国存款总额的25%，分行多家，是美国最大金融服务机构之一。

所以说，就算是房企卖房没有年火热，房价也不会下降。

三、楼市的最大风险

一直在等！

有些人或许还要争执：房子现在都在打折，根本卖不掉！

4万打折8折卖3万，你就买的起吗？2万打9折卖1.8万，你买的起吗？

1.5万左右的勉强能买得起，你又觉得花这么多钱结果空气不好、配套不全、品牌一般、装修一般，不想买。

万元盘，对不起，全款优先。

所以说，想等着年抄底的，收收心吧。

大多数人都以为年房地产企业经营情况会很糟糕，然而，出人意料的是，在最严厉调控过去一年之后，房地产企业的实际财务情况实际上是好于去年的。

首先是开发商的“供血”远远好于去年。国家统计局的数据显示，1-11月份，房地产开发企业到位资金亿元，同比增长7.7%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。

这还是在银行收紧房贷，个人按揭贷款同比下降1.6%，个人贷款购房变得越来越难的情况下取得的。

在资金情况远远好于去年同期的同时，开发商也基本不愁卖。国家统计的统计数据，商品房的待售面积大幅下滑，一年内下降了13.7%,目前只有5.9亿平米，住宅的待售面积下降了23%。住宅的新开工面积则要比销售面积少1亿平米。在短期供应远远小于需求的情况下，开发商的销售压力非常小。

而从宏观层面看，地产商的资金链明年也不会变得紧张。12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

同时，去库存任务再深入，步入县域去库存的新阶段。这一讲话背后的信号是刚需住房和首套改善住房的需要，将在明年得到支持，银行对这些需求可能会提供相比今年更高比例的贷款。开发商在开发这两类住房时，也更容易从银行获得贷款。

与此同时，调控可能会在一二线城市继续持续，但是今年火爆的三四线城市市场，明年热度将不减。

在这样的背景下，开发商的资金情况甚至可能会比今年更好，销售压力也会较今年更小。不要说在一二线城市出现大幅降价，就是在三四线城市也不太有可能大幅降价。在这样的背景下，我们极可能遇到史上最高的房价底，能指望开发商打个9折卖房，已经算是非常不错的了，更低的折扣不要幻想。

但就眼前而言，即使开发商9折卖房，也轮不到刚需和刚改“抄底”。

合肥目前打折的房企，一般都是区域内高价盘，这些哪怕打了一点折，对于刚需来说，还是够呛。还有一些，打折是打折，但是要求你首付比例提高。

种种迹象看，当前的优惠极可能已经是真实的底部。未来市场虽然不至于大涨，但要想买到较现在更为便宜的房子，几乎不可能。

最后，住建部提出明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

改善和刚需得到鼓励消费后，合肥的二手房市场有机会重新升温，届时市场极可能再度反转，现在出现的底部价格又会转瞬间流逝。

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